2026 안심전세앱 위험진단 사용법｜근저당·체납·선순위보증금 계약 전 확인

2026년 9월 안심전세앱은 무엇이 달라지나

전세계약을 하기 전에는 주택가격뿐 아니라 선순위 근저당, 기존 세입자의 보증금, 집주인의 세금체납 등 여러 정보를 확인해야 합니다. 문제는 이런 정보가 등기부, 확정일자, 세금정보 등 여러 기관에 흩어져 있어 일반 임차인이 전체 위험을 판단하기 어렵다는 점입니다.

정부는 이를 개선하기 위해 2026년 9월 HUG 안심전세앱의 위험진단 기능을 개편하고 있습니다. 부동산등기부, 확정일자, 전입세대, 건축물, 임대차거래, 국세·지방세 체납정보, 신용정보 등 여러 행정정보를 연계해 계약 전에 위험신호를 확인하도록 하는 것이 핵심입니다.

위험진단은 주택과 임대인을 따로 봅니다

위험진단은 크게 주택 위험도와 임대인 위험도로 나뉩니다.

주택 위험도

주택 시세와 계약하려는 전세보증금, 선순위 보증금을 비교하고 근저당권과 최우선변제금액 등을 분석합니다. 불법 또는 위반건축물 여부도 중요한 확인대상입니다.

전세보증금이 싸다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 기존 근저당과 다른 세입자의 선순위 보증금까지 합치면 실제 보증금 회수가능성이 달라질 수 있기 때문입니다.

임대인 위험도

집주인과 관련해서는 전세보증 가입 가능 여부와 국세·지방세 체납정보, 신용정보 등을 활용해 위험도를 판단하는 구조입니다.

정부는 이용자가 이해하기 쉽도록 위험진단 결과를 안전·주의·위험의 세 단계 형태로 제공할 계획입니다.

집주인 동의가 필요한 정보와 필요 없는 정보

이 부분은 반드시 구분해야 합니다.

2026년 정부 안내에서는 국세·지방세 체납액과 신용정보를 활용한 신규 임대인 위험도 확인에 임대인 동의가 필요하다고 안내하고 있습니다.

반면 HUG가 자체적으로 보유한 임대인 전세보증금반환보증 가입 건수, 보증가입 금지 대상 여부, 최근 보증사고 건수 등의 정보는 예비 임차인도 일정한 계약의사 확인절차를 거치면 임대인 동의 없이 조회할 수 있습니다.

따라서 안심전세앱에서 임대인 정보를 조회할 수 있다는 말이 모든 세금·신용정보를 아무 조건 없이 열람할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

안심전세앱에서 위험진단 찾는 방법

현재 HUG 모바일 안심전세 화면에서는 다음 경로를 확인할 수 있습니다.

1. HUG 안심전세앱에 접속합니다.
2. 안심조회 메뉴를 선택합니다.
3. 시세조회 & 위험성진단을 선택합니다.
4. 계약을 검토 중인 주택 주소를 검색합니다.
5. 해당 주택의 시세와 건축물 정보를 확인합니다.
6. 주택 위험성 진단 내용을 확인합니다.
7. 필요한 경우 임대인 정보조회까지 진행합니다.

현재 화면에서는 아파트, 오피스텔, 빌라 등을 검색하고 시세와 주택정보를 확인할 수 있습니다. 9월 개편은 여기에 다양한 행정정보를 연결해 계약위험을 보다 쉽게 판단할 수 있도록 하는 방향입니다.

근저당은 무엇을 봐야 하나

등기부등본 을구에서 근저당권 설정 여부와 채권최고액 등을 확인해야 합니다. 근저당이 있다는 이유만으로 모든 계약이 위험한 것은 아니지만 주택가격에 비해 선순위 채권이 지나치게 많으면 문제가 될 수 있습니다.

특히 경매가 진행될 경우 선순위 근저당권자가 임차인보다 먼저 배당받을 수 있으므로 내 보증금보다 우선하는 권리가 얼마나 있는지를 판단하는 것이 중요합니다.

다가구주택은 선순위 보증금도 중요합니다

아파트처럼 한 세대가 하나의 등기로 구분되는 주택과 달리 다가구주택은 한 건물에 여러 임차인이 존재할 수 있습니다.

따라서 근저당만 확인해서는 부족하고 기존 임차인의 보증금 규모와 확정일자 등도 함께 확인해야 합니다. 새 위험진단은 확정일자와 전입세대정보 등을 연계해 이런 선순위 권리 판단을 쉽게 만드는 것을 목표로 합니다.

안전이라고 표시되면 계약해도 될까

위험진단 결과는 계약판단을 돕는 정보로 활용하는 것이 좋습니다. 안전이라고 표시됐다고 해서 향후 보증금 반환을 정부나 HUG가 자동으로 보장하는 것은 아닙니다.

계약 직전에는 최신 등기부등본에서 소유자, 압류·가압류, 근저당 설정 여부를 다시 확인하고 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

계약금 보내기 전 최종 체크리스트

• 주택 시세가 전세보증금에 비해 충분한지 확인합니다.
• 근저당과 다른 선순위 채권을 확인합니다.
• 다가구라면 기존 임차인의 선순위 보증금을 확인합니다.
• 임대인의 체납·보증사고 등 위험정보를 확인합니다.
• 불법·위반건축물 여부를 확인합니다.
• 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인합니다.
• 계약 직전 최신 등기부를 다시 열람합니다.

자주 묻는 질문

안심전세앱에서 집주인 체납도 확인할 수 있나요?

2026년 9월 개편되는 위험진단에서는 국세·지방세 체납정보를 임대인 위험도 분석에 활용할 계획입니다. 다만 세금 체납액과 신용정보 확인에는 정부 안내상 임대인 동의가 필요한 영역이 있습니다.

근저당과 체납을 한 화면에서 판단할 수 있나요?

정부는 여러 행정정보를 통합해 주택 위험도와 임대인 위험도를 한 서비스에서 확인하도록 개편을 추진하고 있습니다.

앱만 확인하면 등기부는 안 봐도 되나요?

계약 직전 최신 권리변동을 확인하기 위해 등기부등본도 별도로 다시 확인하는 것이 안전합니다.

결론

안심전세앱의 9월 위험진단 개편은 전세계약 전에 임차인이 확인해야 했던 여러 정보를 하나의 위험판단 과정으로 묶는다는 점에서 의미가 큽니다.

그러나 앱의 결과만으로 계약을 결정하기보다는 주택가격, 근저당, 선순위 보증금, 집주인 위험정보, 최신 등기부와 반환보증 가입 가능 여부까지 함께 확인해야 합니다. 전세 계약금은 모든 위험을 확인한 뒤 보내는 것이 가장 안전합니다.