전세금 3억 재계약 계산법｜2천만원 인상 요청과 5% 상한의 차이
전세보증금이 3억원인데 집주인이 재계약 조건으로 2,000만원을 추가해 달라고 하면 법적으로 허용되는 금액일까요? 답은 '계약을 어떤 방식으로 갱신하느냐'에 따라 달라집니다.
2,000만원은 3억원의 약 6.67%입니다. 임차인이 계약갱신요구권을 유효하게 행사하는 경우 보증금 증액은 원칙적으로 5% 범위에서 다뤄지므로, 1,500만원이 계산상 상한에 해당합니다. 하지만 새로운 합의계약에서는 결과가 다를 수 있습니다.
전세보증금 3억원의 5%는 얼마일까?
3억원에 0.05를 곱하면 1,500만원입니다. 5% 인상된 보증금은 3억 1,500만원이고, 집주인의 제안대로 2,000만원을 올리면 3억 2,000만원이 됩니다.
- 현재 전세보증금: 300,000,000원
- 5%에 해당하는 금액: 15,000,000원
- 2,000만원의 인상률: 약 6.67%
- 5% 기준과 요구액의 차이: 5,000,000원
이 계산은 출발점입니다. 5%라는 숫자만으로 계약이 적법한지 최종 판단할 수는 없습니다.
계약갱신요구권을 사용하면 왜 5%가 중요한가?
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 일정 기간에 갱신을 요구할 수 있도록 규정합니다. 그 권리를 행사해 갱신된 계약의 보증금과 차임은 제7조의 범위에서 조정됩니다.
제7조에 따른 증액청구의 일반 상한은 기존 금액의 20분의 1, 즉 5%입니다. 일부 지역에서는 조례로 이보다 낮은 비율을 정할 수도 있으므로 해당 지역의 규정도 확인해야 합니다.
중요한 점은 상한이 곧 인상 의무는 아니라는 사실입니다. 5%를 제시받았다는 이유만으로 동의 없이 무조건 그만큼 올려줘야 하는 것은 아닙니다.
5%를 넘겨도 계약할 수 있는 경우는?
임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 별도의 조건을 자유롭게 합의해 새 계약을 체결한다면 5%를 초과한 인상도 가능할 수 있습니다.
예를 들어 '3억 2,000만원에 새로운 2년 계약을 하자'는 제안을 두 사람이 갱신요구권 행사 없이 수용하는 상황입니다. 다만 이 선택이 자신에게 유리한지와 갱신요구권을 나중에 사용할 수 있는지까지 따져야 합니다.
반대로 이미 갱신요구권을 행사했다면 단순히 '합의한 재계약'이라고 표현하는 것만으로 상한 규정이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 통지 내용과 경위가 중요합니다.
재계약 전에 확인할 네 가지 질문
- 계약 만료일은 언제인가요? 원칙적으로 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
- 이전에 갱신요구권을 사용했나요? 법정 행사는 원칙적으로 한 번입니다.
- 집주인이 법정 거절 사유를 주장하나요? 실제 거주 등 법률에 열거된 사유인지 구체적으로 확인해야 합니다.
- 보증금을 올려도 안전한 집인가요? 추가 지급 전 등기부등본과 선순위 권리를 확인해야 합니다.
요구권을 행사한다면 '주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다'라고 명확히 전달하고 날짜와 수신 여부를 기록해 두는 것이 좋습니다.
5% 이내라면 집주인이 마음대로 올릴 수 있나?
그렇지 않습니다. 계약갱신 과정에서는 양측이 증액 여부를 협의할 수 있습니다. 법상 증액청구는 주택에 관한 부담이나 경제사정 변동 등 일정한 요건과 관련됩니다.
또 계약 체결 또는 마지막 증액으로부터 1년 이내에는 증액청구가 제한됩니다. 이견이 크다면 임대인이 요구하는 사유를 확인하고, 주택임대차분쟁조정위원회 등 공식 절차를 검토할 수 있습니다.
보증금을 추가 지급할 때 놓치기 쉬운 권리
증액분은 기존 보증금과 구별해 살펴볼 필요가 있습니다. 보증금을 더 내기 전에 등기부등본을 발급받아 새 근저당권, 압류 등 권리 변동을 확인하세요.
재계약서에는 종전 보증금과 추가금, 새로운 보증금, 갱신 사유, 계약기간을 분명히 적는 것이 좋습니다. 증액 계약서에 새로 확정일자를 받으면 늘어난 부분의 우선변제권을 확보하는 데 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 전세 3억원에서 2,000만원은 몇 %인가요?
약 6.67%입니다. 일반적인 5% 상한보다 1.67%포인트 높습니다.
Q2. 5%보다 적은 인상에 합의할 수 있나요?
가능합니다. 5%는 상한이지 고정 인상률이 아닙니다.
Q3. 갱신요구권을 사용하면 몇 년 연장되나요?
원칙적으로 1회 행사 가능하며, 갱신되는 임대차의 기간은 2년입니다.
Q4. 갱신요구권을 사용하지 않고 6% 이상 합의하면요?
자발적으로 새 계약을 체결하는 경우에는 가능할 수 있습니다. 다만 계약 상황별로 확인이 필요합니다.
Q5. 보증금을 증액한 계약도 확정일자가 필요한가요?
늘어난 보증금의 우선변제권을 확보하기 위해 증액 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다.
결론｜인상률 계산 뒤 반드시 갱신 방식 확인
기존 보증금 3억원에서 2,000만원 인상은 약 6.67%이고, 5%는 1,500만원입니다. 그러나 법에서 보호하는 갱신과 자발적인 새 계약을 구분하지 않으면 잘못된 결론에 이를 수 있습니다.
서명 전에 행사기간과 사용 이력을 점검하고, 권리를 행사할 생각이라면 의사를 명확하게 남기세요. 추가금을 지급하기 전에는 등기부와 증액분의 확정일자까지 확인하는 순서가 안전합니다.
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